リフォームローンには住宅ローンに比べて審査がゆるい、などの特徴はあるのでしょうか。
リフォーム費用を借りられるローンの種類や、ローンの審査項目にはどのようなものがあるのか、審査をクリアするためにどんなことを知っておきたいか、ファイナンシャルプランナーの竹下さくらさんに伺いました。

 

リフォーム費用はローンでまかなえる

洗面台の交換だけ、一部屋の壁紙を張り替えるだけなど、比較的コストのかからない部分リフォームの場合、費用は貯金から支払うという人も多いでしょう。しかし、水回り設備を全て交換したり、間取り変更や内装の張り替え、外壁や屋根の塗り替え、断熱リフォーム、耐震リフォームなど規模の大きなリフォーム、リノベーションの場合は、大きな費用がかかります。リフォーム費用がたまるまで、暮らしにくい住まいで我慢しているよりも、リフォームローンを上手に使ってリフォームすることで快適な暮らしを手にいれる方法もあります。

多くの金融機関では、リフォームの費用に利用できるローン商品を扱っています。住宅を購入したり、建てたりしたときと同様に、リフォームの費用もローンでまかなうことができます。

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リフォームで使えるローンにはどんな種類がある？

リフォームローン、住宅ローン、どちらもリフォームのために使える

多くの金融機関では、リフォームのための資金専用のローン商品を扱っています。それがリフォームローンです。そして、実はマンションや一戸建てを購入する際に利用する住宅ローンも、自宅のリフォームのための資金として借りることができます。

では、リフォームローンと住宅ローン、違いは何でしょうか。融資条件は金融機関によって異なりますが、一般的にリフォームローンは、住宅ローンに比べると借入限度額が小さく、返済期間も短め。金融機関によっては抵当権設定が必要な有担保のリフォームローン（自宅などを担保にすることが融資の条件になるローン）もあり、その場合は、借入限度額は一般の住宅ローン並みに高くなり、返済期間も長くなります。一般的な住宅ローンからリフォーム、リノベーション費用を借りる場合は、リフォームローンに比べて返済期間は長く、金利も低め。ただし、抵当権設定費用や保証料などがかかります。なお、有担保のリフォームローンがローン商品として提供されているかどうかや、リフォームローン商品や住宅ローン商品の借入限度額や最長返済期間、必要な諸費用などは金融機関によって異なります。

	リフォームローン		住宅ローン
担保	無担保	有担保	有担保
借入限度額	10万円～1000万円など	500万円～1億円など	50万円〜3億円など
借入期間	1年～15年など短め	5年～35年など長め	1年～35年など長め
金利	高め	無担保ローンより低め	リフォームローンより低め
諸費用	抵当権設定費用は不要、保証料は金利に含まれる、事務手数料不要	抵当権設定費用、事務手数料などがかかる	抵当権設定費用、保証料、事務手数料などがかかる

有担保の住宅ローンと無担保のリフォームローン、どちらを利用すればいい？

リフォームに使えるローンは金融機関によってさまざまですが、多くの金融機関では住宅ローンか、無担保のリフォームローンのどちらかを選ぶことになります。

同じ金額を借りた場合、金利が低い「住宅ローン」は毎月返済額は少ないのですが、抵当権設定費用など初期費用がかかります。一方、無担保のリフォームローンは抵当権設定費用などがかからない分、初期費用は抑えることができますが、金利が高めなため毎月返済額が多くなります。ローンを借りて行うリフォームは、費用が数百万円を超えるケースが多くなるでしょう。その場合、どちらのローンを選ぶのがいいのでしょうか。

「借りる金額にもよりますが、無担保のリフォームローンよりも、金利の低い住宅ローン、有担保のリフォームローンの方が支払い総額が少なくなります。無担保ローンは抵当権の設定がない分、必要書類も少なく手軽に感じますが、借りられる金額が少ないですし、最長返済期間も短い。金利も高いので返済負担が大きくなりがちです」（竹下さん、以下同）

住宅ローン返済中の場合、リフォームローンは借りられる？

リフォームしようと考えている住まいの住宅ローンがまだ残っている場合、リフォームローンは借りられるのでしょうか。

「有担保の住宅ローン、リフォームローンの場合、融資をする金融機関からは抵当権第一位の設定※を求められます。住宅ローンを返済中の場合、その金融機関が抵当権第一位を設定していますから、返済中のローンを完済しない限り違う金融機関のリフォームローンを借り入れることは難しいと言えます。住宅ローン返済中の方は、今、返済中の金融機関に相談するのがいいでしょう。すでに住宅ローンを完済されている方は、自分にとって有利なローンを探すことをおすすめします」

※住宅ローンの返済ができなくなった場合、優先的に弁済を受けられる権利の順位が一番目の抵当権のこと。

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小さな工事ならクレジット払いが使えるリフォーム会社もある

銀行から借りるほどの金額ではないけれど、現金では支払いたくないという場合、トイレ交換のみの小規模な水回りのリフォームでは、リフォーム会社によってはクレジット払いが利用できることがあります。また、指定の住宅設備商品を使用するなどの条件を満たせばリフォーム費用をクレジット払いができる家電量販店もあります。

リフォームローンの借り入れの流れを知っておこう

ローン借り入れのための審査は2回

ローンを利用してリフォームをするなら、早めに資金計画を立てるためにも借り入れの流れを知っておきましょう。

利用したい住宅ローンやリフォームローンの候補が見えてきたら、希望する金額が借りられるか、仮審査（事前審査）を受けてみましょう。最近は仮審査から契約までWeb上で完結するローンも多くあります。A銀行の仮審査で落ちても、B銀行では通るということもありますから、複数の銀行の審査を受けるのがいいでしょう。

仮審査に通ったなかから、自分に一番合う金融機関を選んだら正式な融資の申し込み。本審査を受けて、通ればリフォームの完成・物件の引き渡しスケジュールに合わせて融資が実行されます。

審査にかかる日数は、金融機関や時期によって異なりますが、仮審査には数日から1週間程度、本審査には1〜2週間が目安。有担保ローンの場合は担保評価に時間がかかる場合があります。

なお、フルリフォームやリノベーション、増築などで、リフォームの工事費が大きい場合、リフォーム会社への支払いが着工時、中間時、引き渡し時など3回程度に分かれることがあります。ローンの融資が実行されるのは引き渡し時ですから、着工時や中間時の支払いを自己資金でできない場合は、つなぎ融資を利用するか、分割して融資実行が可能な分割融資を利用する方法があります。つなぎ融資は無担保、分割融資は有担保が一般的。どちらも、金融機関によって取り扱いの有無が異なります。

リフォームローンの審査はゆるい？

借入額や金融機関との関係性で審査の厳しさが異なることがある

住宅ローンを借りる場合に比べて、リフォームローンは審査がゆるい、という話を耳にすることがありますが、本当でしょうか？

「購入や新築の資金を融資する住宅ローンよりも、リフォーム資金は借入可能額が少ないため、審査は通りやすいと言われています。また、普段おつきあいのある金融機関のほか、JAバンクや信用金庫、信販会社のリフォームローンも比較的審査がゆるやかと言われます」

審査の基準は金融機関ごとに異なりますから、複数の金融機関に仮審査を申し込むことが、効率的な借入先探しにつながります。

審査項目は何をチェックする？

金融機関は借りる人の何を審査する？

仮審査も本審査も、何をどう審査するのかはブラックボックス。内容を問い合わせても教えてはくれません。ただし、国土交通省の調査（令和5年度「民間住宅ローンの実態に関する調査」）を見ると90％以上の金融機関で、以下の項目を審査項目としています。

完済時年齢（98.5％）

金融機関の多くで、完済時の年齢を80歳前後としています。仮審査を申し込むときに、完済時年齢が80歳を超えないよう、希望の返済期間を短くする必要があります。

健康状態（96.6％）

団体信用生命保険（団信）に加入することが融資条件になっているローンの場合、持病があるなど団信加入ができない健康状態では審査に通りません。問題になる疾病の種類やレベルは金融機関によって異なります。

借り入れ時年齢（96.0％）

住宅を取得するときよりも、住まいのリフォームをするころには年齢が上がっています。多くの金融機関で借入時の年齢の上限が設けられています。

年収（94.0％）

年収が安定していない、借入希望額に対して年収が低い場合は要注意です。

勤続年数（93.6 %）

金融機関の多くで、勤続年数1〜3年以上の条件を設けています。その条件に当てはまらない場合は注意しましょう。

返済負担率(92.0％)

金融機関によって水準は異なりますが、年間返済額は年収の何％以内、という融資条件があります。年間返済額は、リフォームローン希望額だけでなく、現在返済中のほかのローンも含まれます。返済中の住宅ローンや車のローン、教育ローンなどがある人、年収に対して借り入れ希望額が多い人は希望の金額が借りられない可能性があります。

担保評価（91.8％）

有担保ローンの場合、一般的にはリフォームをする自宅の担保評価も気になります。自宅が古く担保価値が低くても、借入額が少ない、安定した高収入があるなどの場合は審査が通るかもしれません。

金融機関の営業エリア（90.4％）

地方銀行や信用金庫は営業エリアが限られています。仮審査を申し込む前に確認が必要です。

無担保ローンの場合は信用情報の状況もポイント

「私がご相談を受けたケースから感じるのは、金融機関はほかにも雇用形態やほかの借入状況などを見ていそう、ということです。年収の高い低いだけでなく、パート勤務なのか、正規雇用なのかなどの働き方で継続して返済ができるのか、車のローンなどほかの借り入れがないかなどもポイントになるかと思います。

無担保ローンは担保無しで借りられるため、金融機関にとってリスクがあります。そのため金利を高く設定していたりしますが、審査の際にも担保がない分、ほかに借り入れはないか、ローンやクレジットの滞納をしたことがないかという信用情報も重要な審査項目になるかと思います」

審査に落ちる主な理由と対策は？

借りる人の返済能力と返済履歴が重要

金融機関ではなぜ審査に通らなかったのか、その理由は教えてくれません。
「そこで、相談者の方と一緒に、3カ所の信用情報機関に登録されている相談者の信用情報を取り寄せて検討してみることも。信用情報に傷はなくても、仮審査に落ちることはあるのですが、金融機関によっては返済能力や雇用形態、返済履歴を見ているのでは、と推測できることがあります」

注意したいことはさまざまですが、主に以下について知っておきましょう。審査に落ちる主な理由と対策をまとめました。

・返済能力を超えた借入額
希望借入額が多すぎたり、住宅ローンや返済中のほかのローンがあり、返済負担率の上限を超えてしまう場合。審査を受ける前に車や家具をローンで購入して、債務を増やすことも避けた方が得策です。

・収入が不安定な雇用形態や、勤続年数が短いなど
アルバイトやパート勤務で雇用状態が不安定、転職を繰り返したり独立したばかり、正社員でも転職したばかりの人は不利になる可能性があります。

・延滞履歴がある
これまでに住宅ローンの返済やクレジットの支払いの滞納をした場合、一定期間、信用情報に履歴が残ります。また、見落としがちですがスマホを分割払いで購入した場合、スマホの料金の延滞も信用情報に記録されます。普段から、うっかり延滞してしまうことがないように気をつけなくてはいけません。

・不動産投資のための借金がある
自宅と投資用の不動産は別だからと、個人でアパートローンを借りて賃貸経営をしている人も注意が必要です。入居率が高く、賃料でアパートローンを返済できていたとしても、融資があるという事実は審査に影響します。将来的に、ローンを組んでリフォームをしようと考えるなら、借り入れを増やさないことが鉄則です。

仮審査が通れば本審査で落ちることはない？

本審査で落ちることもある

仮審査では、希望借入額や年齢、年収など、審査に必要な情報を提出していますから、仮審査に通れば本審査は形式的なもの、落ちるはずはない、と思ってはいないでしょうか。

「これまでの実感値ではありますが、仮審査に通れば、ほとんどの人が本審査にも通ります。でも、なかには本審査で結果が変わってしまうケースもあります。仮審査はAIによる審査も増えてきていますが、本審査では必ず人の目が入ります。例えば、仮審査では信用情報を1社のみの確認で通していたところを、本審査では残りの2社の信用情報を確認したことで、仮審査では見つからなかった延滞記録などが見つかったり。ほかにも担保になる物件の価値など、AIでは判断がつきにくい細かな情報を再度確認した結果、融資ができないという判断になることもあるのです」

仮審査の時と状況が変わった人は要注意

本審査で落ちてしまうケースで多いのは転職のタイミング。

「仮審査の後に転職をしている人は、本審査で落ちる可能性が高いです」

仮審査から本審査までにかかる日数は短くて数日から１週間。長くても数週間程度。こんな短期間で勤務先を辞めて、転職先を見つけるということは、リフォームローンの審査を受ける時点で、審査項目である勤続年数や年収が変わることを隠していたことになります。

「ほかにも、仮審査後に新たな借り入れをしたとか持病を隠していた、などの場合も本審査で融資不可の可能性が高いです。本審査に通らないのは、審査を受けるために嘘をついてしまったことが理由です。金融機関は大きなお金を融資するわけですから、お互いに信用できる関係でなければなりません。仮審査の後に、自分の収入や属性、借入状況などの状況を変えることは、信用を失うことにつながりますから絶対に避けるべきです」

そのほか、中古マンションや中古一戸建てを購入してリフォームをする場合、仮審査後に購入物件を変更すると有担保ローンの場合は担保価値の確認をやり直すことになるため、審査がやり直しとなります。

リフォームローンの審査の前にやっておくことは？

審査に通るために早めに準備をしておこう

借入希望額を多くしすぎないことや、ほかの借り入れを増やさないこと、ローンなどの延滞をしないことなど、リフォームローンの審査に通るために必要な心得はさまざま。ほかには何があるのでしょうか。ここでは、落ち着いて審査を申し込むために、日頃から、そして早めに準備しておくべきことを紹介します。

健康に気をつける

今の住まいを購入した当時に比べて、リフォームの時期には年齢を重ねています。心配なのは健康のこと。団体信用生命保険への加入が融資条件になっているリフォームローンの場合、団信に加入できる健康状態でなければ審査に通らず、融資を受けることができません。リフォームをした家に長く元気で暮らせるよう、借り入れのためだけでなく自分や家族の幸せのためにも健康には常に気をつけておくことが大切です。

今後の家計を把握する

最近は60歳、65歳を過ぎても働き続ける人が多くいます。しかし、50代のころに比べて減ってしまった年収や、仕事を辞めた後の年金でローンを返済する場合は返済額が家計を圧迫しかねません。借入時の年齢によっては、完済までの返済計画に無理がないか、今後の家計を把握することが必要です。

不要なクレジットカードを整理する

銀行のキャッシュカードや、ショッピングをした先で勧められるクレジット機能のついた会員カードなど、年会費無料やキャッシュバックなどの特典につられてつくったカードがたくさんたまっていませんか。クレジットカードの多くにはショッピング枠のほか、現金の借り入れができるキャッシング枠がついています。金融機関によっては、このキャッシング枠が審査に影響し、希望の金額が借りられないことがあります。

「クレジットカードをつくると、その時点で信用情報に記録されます。クレジットカードのキャッシング枠も借り入れが可能な金額とみなされるため、たくさんクレジットカードをお持ちの方は、不要なものを整理しておいた方がいいでしょう」

書類は早めに準備

リフォームローンの仮審査、本審査で必要な書類は金融機関によって異なります。仮審査時には本人の申告だけで書類は不要、というところもあれば、仮審査の段階で運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類や源泉徴収票のコピーの提出を求められることもあります。一度に複数の金融機関に仮審査を申し込む場合は、どの金融機関で何が必要なのかを整理して、早めに集めておくとスムーズです。

※リフォームの契約金額やローン商品、金融機関によって詳細は異なります。

返せる金額かどうかを冷静に判断

借りられる金額＝返せる金額ではない

仮審査、本審査を通って、希望の金額が借りられることになったとしても、気をつけたいのはそれが自分が返せる金額かということ。リフォームローンを借りる際に、年収に対して毎年の返済額が基準を上回っていないか、完済時年齢が基準より下か、などが審査されますが、その基準は金融機関が定めたもの。わが家の生活費はいくらあれば足りるのか、将来必要な出費のために毎月いくらの貯蓄をしなければいけないか、など家計の詳細は本人にしかわかりません。

リフォームやリノベーションでまとまった金額を借り入れる場合、返済中の住宅ローンと合わせて借り換えるため返済額が増える場合などは要注意。特に、人生の後半でリフォームをする場合は、リタイア後の年収でも返済していけるのか、退職前に完済できるのかなどを冷静に考えて、審査の際の希望借入額を決めるようにしましょう。

【2024年版】リフォームで使える補助金と減税制度。対象のリフォーム・リノベーション、補助金額や申請方法・期限は？

まとめ

• リフォーム費用はリフォームローンや住宅ローンから借りることができる
• 融資を受けるには、金融機関の仮審査、本審査に通ることが必要
• 審査では返済能力や年齢など、さまざな項目がチェックされるが、審査基準は金融機関ごとに異なる
• 仮審査に通っても、本審査までの間に勤務先や現在の借り入れ状況などが変わると融資が受けられなくなることがある
• 審査に通っても無理なく返済できるとは限らないので、資金計画は慎重に立てることが重要

取材協力／竹下さくらさん（ファイナンシャルプランナー）

構成・取材・文／田方みき
イラスト／もり谷ゆみ